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解物业管理难题 多地密集修订物业管理条例
时间:2020-07-16 08:10来源:法制日报责任编辑:黄雨婷

“当年如果有物业管理委员会制度,我们就直接找街道办事处组建物业管理委员会,也不用费工夫成立业委会了。”7月12日,陈寒松拿着刚打印出来的《北京市物业管理条例》,边勾画边说。

陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委会副主任。在她看来,5月1日开始实施的《北京市物业管理条例》创设的新制度解决了居民小区物业管理诸多难题。

今年以来,修订实施物业管理条例的地方不仅是北京。3月1日,《深圳经济特区物业管理条例》修订后实施;5月1日,《重庆市物业管理条例》修订后实施。更值得注意的是,还有陕西、广西、海南等地开始对各自的物业管理条例进行修订。

接受《法制日报》记者采访的专家认为,各地密集修订物业管理条例的现实背景之一是,我国城镇化进程已经进入下半场,城镇中的居民小区转向以维护保养为主,物业管理好坏,直接关系到社会是否稳定。因此,物业管理立法需要及时跟上,以规范物业管理活动,妥善解决小区中的问题。

立法创设新型制度破解物业管理难题

利泽西园一区建成于上世纪90年代末,属于老旧小区。

据陈寒松介绍,2013年开始,负责管理利泽西园一区的物业公司内部出现问题,导致小区的物业管理服务“越来越糟糕”。

利泽西园一区一位业主回忆说,那时候,小区四个大门全部敞开,没有保安值班,卫生环境脏乱差,居民楼内无人打扫,11栋的塔楼每个楼只开一部电梯,每天早晚高峰排队挤电梯是常有的事,而且这一部电梯还经常出故障。

有居民向北京市市民服务热线12345投诉,但问题并没有得到解决。

陈寒松向北京市相关主管部门打电话投诉,得到的回复是,要想改变小区的现状,唯一的途径就是召开业主大会和成立业委会,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,否则无解。

在所辖街道办事处的协助下,陈寒松等人开始筹备召开业主大会和成立业委会的流程。提请召开业主大会并不难,难就难在成立业委会的流程。

“首先,当选业委会成员有一个硬性要求,必须缴纳物业费,但是很多业主因为不满物业公司的服务而拒绝缴纳物业费。为了成立业委会改善小区现状,我们去物业公司缴纳物业费,但物业公司为了阻止业委会成立,不收取我们的物业费。”陈寒松回忆,后来经过街道办事处协调,物业公司才最终收取了物业费。最后,他们聘请了专业的物业管理咨询人士解答法律疑惑。

不过,他们当时遇到的最大困难是:小区近一半业主将房屋出租,没有这些业主的联系方式,无法通知业主回小区参加业主大会的投票工作。

在街道办事处、社区等各方支持下,他们最终通过各种渠道联络上众多业主,逐一动员业主们回社区参加业主大会投票工作。

经过一年多时间的筹备和努力,2016年8月28日,经业主投票表决双过半选票同意,利泽西园一区业委会正式成立。

随后,业委会和原物业公司协商通过什么方式改变小区现状,原物业公司拒绝业委会的监督和管理,多次协商无解的状态下,业委会在街道的监督和协助下再次召开招聘新物业公司的业主大会,新物业公司于2017年7月入驻。之后物业开始封闭小区大门,清理小区内乱停乱放的共享单车、清运垃圾、改善绿化环境,维护公共设备设施。

在陈寒松看来,当年如果有物业管理委员会制度,他们就不需要历经千辛万苦成立业委会,可以直接由街道办事处牵头成立物业管理委员会,解决小区物业管理的大部分难题。

物业管理委员会正是《北京市物业管理条例》中新增的临时性机构。

北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉《法制日报》记者,我国城镇化速度非常快,社区成为城市的重要载体,社区中的物业管理问题也越来越重要。成立业主大会、选举产生业主委员会,代表全体业主管理小区共同事务,既是物权法、《物业管理条例》规定的权利,也成为许多小区业主努力的方向。但在推动业主组织的过程中,由于各种原因,业主委员会的成立及运营在现实中并不理想。

毕文强认为,在此背景下,《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会,在小区无法召开业主大会或者无法选举产生业主委员会时,由属地乡镇街道推动成立物业管理委员会,作为业主组织的临时性组织。

“现阶段,物业管理委员会在对接社区治理层面有优势。小区的物业管理活动发展到今天,其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴,物业管理委员会的成立,有利于综合统筹各方,实现小区的良性治理。”毕文强说,需要强调的是,《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系,是一个非常重要的提法。“这是立法中的最大亮点。”

地方密集进行立法及时跟上社会发展

在《北京市物业管理条例》实施的同一天,《重庆市物业管理条例》也开始实施。

《重庆市物业管理条例》的亮点包括:强化物业管理与社区治理融合发展,规范物业管理的关键环节,强化对业主自治的支持和监督,完善物业管理信息公开制度,同时建立物业第三方评估制度。

在此之前,《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日开始实施。

值得注意的是,今年以来,还有陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订。

今年1月17日,陕西省十三届人大三次会议举行,提出今年的工作任务之一就是修订《陕西省物业管理条例》。

今年3月,《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案)》进入二审阶段。5月,海南省住房和城乡建设厅下发关于《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿),向社会各界公开征求意见……

对物业管理领域这么密集的地方立法,毕文强认为,随着我国城镇化进程加快,我国首次出现城市人口超过农业人口,我国城镇化进程进入后半场,城市建设由增量变为存量,大规模城市建设趋势不再,城建建设由新建为主转向改造旧城为主。

毕文强认为,不管是什么类型的小区,都进入了以维护保养为主的阶段。这个过程中,物业管理的好与坏,直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此,物业管理立法需要及时跟上,以规范物业管理活动,妥善解决小区存在的各种问题。“这是各地密集修法的现实背景之一。”

在毕文强看来,另一方面是国家立法背景,随着民法典即将实施,民事法律方面的规范也越来越重要,涉及国家治理体系的整体完善,而社区治理作为国家治理的重要基础,也必须在立法层面予以完备。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《法制日报》记者时说,关于这一波地方物业管理立法潮的出现背景,一方面原因在于民众的需求,另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关。

“正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方,各地就想在一个窗口期,尤其是民法典实施之前,看看能不能形成地方规则和办法,以解决现实问题。”翟业虎解释道。

明确规定具体制度准确适用实际治理

2007年8月,国务院发布《物业管理条例》,以规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

2016年1月,国务院常务会议通过《国务院关于修改部分行政法规的决定》,其中包括修订《物业管理条例》,“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书”等两条规定被删除。

2018年3月,《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》得以通过,又对《物业管理条例》进行修订,修改内容主要是取消了物业服务企业资质管理的相关规定,增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。

在毕文强看来,国务院的《物业管理条例》和各地的物业管理立法,就是要对物业管理体系中的具体制度作出明确的规定,以便于在实际的治理中能够准确适用。

“符合规律的制度创新就会有生命力,符合普遍规律的制度创新就会有普遍推广的可能。从全国范围来看,社区进入增量盘活为主的阶段,这个阶段需要业主自治能力得到大幅提升,物业服务与管理水平得到提升,乡镇街道等属地行政部门的公共治理能力得到提升。与之相适应的是各自的制度安排要合理准确、切中时弊。”毕文强说。

毕文强认为,各地通过物业管理地方立法,进一步将物业管理体系中的制度予以丰富、具体,是一件好事,也是必须要做的事情。因为法律本身就是为实践而制定的。“这对国务院将来适时修订《物业管理条例》也有较强的借鉴意义。”(陈磊 刘紫薇)

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