随着城市化率提高，物业纠纷这一“城市病”日益凸显。近两年来，吉林地区物业服务纠纷受案量年均增幅20%以上，群体性、新类型案件不断涌现，审理难度不断加大。对此，吉林市中级人民法院以“十百千万”为民实践活动为载体，不断探索建立多元纠纷解决机制，物业矛盾纠纷化解工作成效初显。

深入基层排查物业纠纷

（法院工作人员走访物业企业和社区）

“房主去世子女继续居住，物业费怎么主张？”“物业服务差能否要求减免物业费？”这些物业纠纷通常矛盾不大、案情简单、涉案金额较小，却困扰着很多业主与物业企业。吉林中院组织两级法院专门人员开展大排查、大调研、大化解活动，实地走访物业企业和社区，详细了解物业服务纠纷问题。

“不打官司能有机会和法官面对面交流真是太好了！”在一次座谈结束后，船营区西山香麓二期小区居民代表李女士激动地说。

自基层排查走访活动开展以来，吉林市两级法院共走访物业企业近40家，涉案社区10个，居民委员会及业主委员会5个，参与及接受走访人员达数百人，走访过程中现场化解矛盾4起。通过走访活动，为从法律角度研判有效措施打下了良好基础。‍

府院联动多元化解纠纷

吉林中院不断探索建立物业服务管理纠纷调解衔接工作机制，协调配合社区建立调解中心，通过发挥街道、社区的一线工作优势，及时掌握矛盾发展动态，把握纠纷调处时机，达到有效化解、定纷止争的目的。

“我们家不交物业费，还不是因为物业公司服务没做到位。”李女士因家中被盗，物业监控失灵无法提供监控资料，心里不平衡，一直拒绝交费。双方之间的矛盾闹到了社区，法官与街道、社区工作人员沟通了解相关情况后，利用休息时间，将调解平台延伸进当事人小区中，对李女士进行疏导，逐渐解开了李女士的心结。物业公司负责人诚恳地向李女士道歉：“是我们工作不到位，我们已经更换了监控，争取以后不再发生类似事情。”李女士随后表示愿意主动交纳所欠的物业费，一件可能演化为案件的纠纷被消散于无形。

专业审判高效化解矛盾

物业服务纠纷反映的问题为大多数业主共同关注，若得不到妥善处理，极易引发群体性事件，影响小区乃至区域社会的安定。吉林地区两级法院针对物业服务纠纷采取由专门合议庭或审判团队审理的专业化审判机制。两级法院上下联动，对可能引起群体性诉讼的敏感案件慎重研究、协调处理，统一裁判尺度，实现法律效果与社会效果的统一。同时由于物业服务纠纷案件双方当事人的立场尖锐对立，法律和政策适用难度大，吉林中院在审理物业服务纠纷案件时注重释法和疏导工作，尽力促使双方当事人达成和解，形成谦让、相助、共处的和谐氛围。

（法院与物业、业主开展座谈）

2021年初，在审理某物业服务有限责任公司与某小区多名业主的系列案件时，涉及开发商及政府相关部门，涉案业主人数众多，案情复杂。基层法院受案后积极与吉林中院专业合议庭协调沟通，针对物业公司的服务情况以及业主普遍反应的问题，制定了要求物业公司限期整改，并根据整改情况再行裁判的审理方案。整改完成后，通过走访小区听取业主意见，法院进行了裁判。大部分业主在判决后主动交纳了物业费用，取得了良好的社会效果。

多措并举预防纠纷

实际生活中，业主法律知识欠缺，依法维权、依法缴费意识相对薄弱是引发物业服务纠纷的重要原因。对此，吉林中院不仅定期开展送法进社区活动，还加强有关案例的编报宣传，增强物业企业、开发商和业主、业委会的法律意识，促进物业企业守法经营，业主依法履行义务，从源头上减少纠纷发生。

（法院工作人员与物业工作人员沟通）

由于大部分小区缺少业主委员会，业主与物业企业沟通有限。法院为此协调小区建立沟通室，定期将物业公司与业主聚集在一起，给双方创造面对面交流的平台，让业主有渠道反映物业问题，由物业公司释明并提出合理解决方案。业主的心理诉求被满足后，主动交纳物业费比例大幅度提升，有效预防了纠纷矛盾的产生。

经过两级法院的不懈努力，2021年以来，吉林地区物业服务合同纠纷的案件调撤率呈明显升高趋势，从年平均调撤率68%上升至目前的87.4%，物业纠纷受案数量拐点已经出现，并呈现下降趋势。

吉林地区两级法院坚持把正确处理物业服务纠纷案件、维护社会和谐稳定作为一项重要工作。今后将继续积极参与市域基层社会管理创新，规范物业服务标准，提升物业服务水平，为吉林市社会治理体系和治理能力现代化作出更大的贡献。‍