现实中

很多人因为各种原因

而选择借他人名义购买房屋

但借名买房真的靠谱吗?

近日

湖南省长沙市天心区人民法院

就审理了一起这样的案件

人物关系

江一平与江二妞系堂姐弟关系，江二妞与任四海系夫妻关系，江二妞与江三格系兄妹关系。

案件冲突

人性的考验，究竟是夫妻图谋霸占老弟借名之房还是姐弟合谋侵吞夫妻共同财产。

案件概况

2013年11月11日，江一平借堂姐江二妞名购买美丽小区315号房，并将16万元通过现金存款的形式转入江二妞的银行卡缴纳首付款。2014年4月25日，以江二妞名义与银行签订购房借款合同贷款19万元支付剩余房款，并于2015年11月10日将315号房登记在江二妞名下。2014年5月起至2020年6月期间，江一平按月定期通过现金存入的方式将还款金额存入江二妞名下的银行卡，银行卡由江一平持有。2020年江一平多次与江二妞商议待房屋产权登记满5年，或江一平一次性向工商银行偿还所有借款解除抵押后，由江二妞协助办理过户手续。2020年6月底，江一平发现以江二妞名义办理用于还款的银行卡被无故“锁卡”，江一平不能按时还款，存在贷款违约、房屋被银行拍卖的风险。江一平将江二妞、任四海诉至法院，要求确认借名买房事实。

迷雾笼罩

各执一词

原告江一平陈述，基于个人原因当时借堂姐江二妞之名买房，房款一直由其支付，与江二妞无涉。基于对江二妞的信任，当时双方未就借名买房有书面约定，事后补签了《借名购房合同》。

被告江二妞认可起诉事由和诉求，本案系借名买房，认可购房款都是江一平支付的。而且，被告任四海知道本案借名购房事宜，并联系律师了解怎么操作借名买房。买房当天，任四海也去了，并借给江一平5万元。

被告任四海不认可借名买房。其认为，首先，江一平与江二妞系堂兄妹，该《借名购房合同》签订时间系在任四海与江二妞婚姻关系出现问题后，不能排除江一平与江二妞系为转移夫妻共同财产所为。其次，本案证人都是江一平的亲戚朋友，缺乏证明力。江一平提供的银行流水显示按揭还款大多是通过现金还款，不能说明按揭还款人就是江一平。第三，江一平家庭名下已有两套住房，根据长沙市的限购政策，其声称的“借名购房”在当时就违反购房政策，如今依然属于限购范围。

抽丝剥茧

法官断案

关于借名买房事宜：江二妞认可系江一平借江二妞的名义购买315房，2020年6月20日江一平与江二妞就借名买房一事补签《借名购房合同》，并有见证人江三格签名见证。江一平陈述本想借江三格或者江二妞之一的名义购房，但考虑到江三格在长沙没有房子，江二妞的情况更适合代持。证人江三格证明，其于2013年年底借给江一平现金4万元用于购买案涉315号房。江一平提交的预付款收据上有江二妞和江三格的签名；业主缴费清单，业主姓名处写有江二妞及江一平的姓名，后江一平名字被划去，单据另载明首付款、贷款等金额情况。任四海称涉案房屋其与江二妞共同看房，合同都是江二妞个人签字，任四海没签字的原因是不需要两个人签字，票据原件均由江二妞保管。

关于购房目的：江一平主张其是基于个人原因借名买房；任四海主张其购房目的是为了投资；江一平主张江二妞与任四海名下房屋面积在130平方米左右，没必要购买仅80平方米的315房，且两被告生活在西站，与315房相距甚远。江二妞亦称其家庭所有房产都是任四海的名字，除了315房，且任四海于2021年再次起诉离婚，也未将315房作为共同财产提出分割，证明任四海知道涉案房屋不属于他。任四海辩称，在2021年第二次离婚诉讼中确实没有提315房，只起诉了秋园小区的704房，原因是法院会查明全部房屋，且为节省诉讼费，另外的房屋和车子都没有在诉状中列明，任四海之前都没有查询到江二妞名下的房屋。庭后，任四海向本院提交了第一次离婚诉讼中存档的案卷材料，其中江二妞名下涉案315房的不动产登记情况表显示打印时间为2020年6月9日。

关于首付款的支付：江一平提交证据证明首付款是自己的存款以及向江三格借款4万元、向江二妞、任四海借款5万元，自己将现金给江二妞，由江二妞刷卡支付，2013年12月29日一同去交首付款的人为江一平、江二妞及任四海。江一平主张其银行卡于2013年11月17日取款1.5万元，其中交了一万元定金给售楼部，余下0.5万元现金给了江二妞做首付款，后江一平向江二妞偿还了5万元借款。江一平提交向江二妞、江三格偿还借款的银行支付凭据。江二妞陈述，首付款是江一平现金给她，存入其卡中，刷卡支付，认可出借5万元给江一平。任四海主张首付款是江二妞支付，家里的钱都是江二妞在管理。

关于房屋还款银行卡情况：江一平主张自2014年开始还贷，刚开始江一平拿现金给江二妞存款，存了几个月之后，江一平直接存款至江二妞账户。江一平提交证据证明，其银行卡取款与还贷款存款当天当时的存取款金额完全一致；还贷卡的所有交易记录，几乎也只有还贷记录。任四海陈述贷款情况不清楚，钱由江二妞管理，还款金额小，没过问。江二妞主张家里网吧收入由任四海掌握，房屋出租的收入由其掌握，其对江一平主张的还款情况不持异议。

关于房屋贷款的偿还情况：江二妞名下尾号为1213的银行卡（以下简称1213银行卡）系其与银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定的还款账户，自2015年7月起，每月20日左右均有现金存入，金额范围大致在1200元至1500元。江一平向提交其名下6***********8银行卡的取款记录，与1213银行卡存款记录对应。且取款时间均为深夜，地点为友好路支行。对于上述银行取款记录，江一平称存款经常发生在深夜，是因为自己是开出租车晚班，凌晨下班去完成按揭还款；一般人不可能经常在凌晨两三点去存款，江二妞更加不可能。ATM机网点主要在友好路支行，因为江一平家在友好路，距离该网点不足500米，下班回家很方便的将自己累积的现金存入还贷银行卡；而江二妞住在河西，是绝对不可能在深夜到这个网点存款千余元的。江二妞陈述以其名义开的尾号为1213的银行卡实际由江一平持有，由江一平还贷。江二妞协助江一平办理完手续后就将还贷的银行卡交给江一平保管和负责还贷款。

关于房屋使用情况：江一平提交315房的购房发票、维修基金收据等收据的原件。其中预付电费发票及产权费发票时间为2017年4月17日，江二妞次日通过微信将上述发票照片发给江一平。江二妞认可上述发票及收据的原件均由江一平保存。任四海认为其与江二妞婚姻关系存续期间，重大资产由江二妞保存，有可能是江二妞将资料给江一平保存。江一平、江二妞、任四海均认可315房现在处于未装修、闲置状态。任四海主张房屋系闲置等待升值，江二妞对此不予认可，江二妞称其家庭所有的房屋都是装修出租的，房屋闲置不合理。

天心区法院经审理后认为：本案诉争的315房购买时间为2013年12月，江一平与江二妞签订《借名购房合同》为2020年6月。借名买房合同关系是否存在，除了看双方是否有协议约定，还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。经审查并结合相关事实，确信原告江一平与被告江二妞之间存在借名买房合同关系的事实具有高度可能性，故认定该事实存在。

据此，天心区法院一审作出限被告江二妞、任四海于判决生效后十日内将315房过户至原告江一平名下的判决。后两被告不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，二审维持原判。

法官说法

承办法官李亚飞

本案为借名买房引发的纠纷，借名人与被借名人为亲属关系，虽然二人之间并无争议，但因被借名人的丈夫提出异议，遂致本案发生。借名买房存在诸多风险。

一、借名买房的事实难以证明，如本案因双方没有书面的借名买房协议，本院只能根据购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，最终认定原告江一平与被告江二妞之间存在借名买房的事实。

二、借名买房的协议有可能无效，如协议违反法律、行政法规的强制性规定，或者有违公序良俗，双方之间的协议可能归于无效。

三、即使借名买房的协议有效，因该协议为履行时间过长，且为双方私下约定，可能存在被借名人擅自出卖房屋、在房屋上设定权利限制、未按时偿还房贷等情况。最后提醒大家，借名买房风险较多，必须合法、合规进行，并签订书面借名买房协议，保存好购房款票据等相关凭证，以免引起不必要的纠纷，造成“房财两空”。