15年前购买的一套房改房，15年后让他们经历3场官司。当诚信被利益撞了腰，协议上的话都不算数，住了15年的家叫搬就得搬。三诉三判后，给谁带来了安慰，又给谁竖起了警示牌？

购房难安：二手房15年迟迟不过户

秦方（化名）是广西壮族自治区桂林市某科研企业的职工，自打从老家来到桂林工作以后一家老小一直租房居住。为了给家人提供一个稳定的生活环境，在桂林买房安家成了萦绕在秦方心头的愿望。2005年，他得知在同公司的蔡美（化名）有一套房屋正准备出售。经过现场看房和房主交谈，秦方觉得自己的愿望很快就要实现了。

这套房子在该科研机构家属区内，是单位向员工集资筹建的“集资房”，虽然只是一间60多平方米的小居室，但房屋状况良好。经过商讨，秦方与蔡美签订了《房屋转让协议》，以5.5万元的价格买下该房。

秦方很快就带着一家人入住新居。但居住一段时间后，秦方的心里却隐隐有些不安，因为蔡美承诺的尽快办理房屋过户及房屋上市交易审批手续由于种种原因一直没有进展。

购房时蔡美告诉秦方自己离过一次婚，秦方担心这套房的产权不清楚，蔡美拿出只有自己一人姓名的房屋所有权证和土地使用权证交给了秦方，反复保证，才让秦方打消顾虑。后来蔡美调离该科研机构，转至本地一所高校任职，但还是迟迟没有过户。

“两证”在自己手上，秦方就不再紧追蔡美，反而主动替蔡美跑起审批申报等事宜来。但原集资筹建单位回应秦方，这套房属于“房改房”，根据政策需要蔡美亲自提出上市交易的审批申请，蔡美不主动申报，单位就不能审批，房改部门和房管登记部门也办理不了上市交易手续和权属登记变更。

秦方无可奈何，只能继续等待。谁知道，这一等就是15年。

拆迁补偿：揭开转让协议背后的真相

2017年2月，该房屋所在家属区被列入政府危旧房改造项目，根据改造实施方案（初稿）补偿方案，秦方所住的房屋预计拆迁补偿单价为每平方米7100元，补偿金额接近50万元。

秦方接到通知前往进行权利登记，但负责登记的部门告知，由于他居住的这套房屋还未办理过户手续，所以秦方不能以自己的名义进行登记。这下秦方坐不住了，他不得不再次找到蔡美。

蔡美问清情况后却不着急，只是叫秦方拍“两证”的照片给她，不明所以的秦方将“两证”照片发给了蔡美，本以为她就此会帮他解决这个拖延已久的麻烦，没想到等来的竟是一场由蔡美精心策划的“偷天换日”大戏。

2017年5月，蔡美突然向秦方单方面发出了解除房屋转让协议通知，紧接着用秦方提供的“两证”照片向桂林市国土资源局进行挂失，2017年7月蔡美拿着补办的证书来找秦方，告知秦方房子已经“回到”自己手上，要求秦方归还房屋。

毫无心理准备的秦方被这突如其来的打击惊得魂都掉了一半。秦方知道蔡美肯定是看上了拆迁补偿款，才弄出这场挂失补证的闹剧，联想到蔡美十几年来的“拖延症”，他忍无可忍向桂林市七星区人民法院提起诉讼，要求确认房屋转让协议有效，让蔡美立刻依约履行房屋过户的义务。

法庭上的蔡美准备充分，她不仅拿出了一张秦方从没见过的财产分割协议书，说明与房屋共有人江利（化名）离婚时已将该房分割给江利，还找来在售房过程中从没露过面的前夫江利来作证，证明当年转卖房屋时不知情且不同意转卖该房。蔡美的目的很明确，就是要解除转让协议，拿回房子。

面对这对原夫妇的攻守联盟，秦方陷入了被动之中，他不得已道出了一个隐情，期盼着能力挽狂澜。

当年因为对蔡美给出的百般托词心生疑虑，秦方便四处打听，终于了解到蔡美与江利离婚时曾通过离婚协议的方式将房子分割给了江利，可江利没有接收房子，也不曾到登记机关办理登记变更，而是把房子折抵子女抚养费还给了蔡美，因此房子始终登记在蔡美名下，江利也未参与房屋出售过程。

秦方认为江利应当知道蔡美转卖房屋，他不过问也不干涉，就是默许蔡美将房屋转卖给自己，同时也是默认了房屋实质上属于蔡美一人所有的事实。

可是从法律上来看，要证明秦方的观点至少应该满足两个条件，第一应该有蔡美和江利就房屋分割后又对房屋的归属重新进行约定的协议，第二应该有江利的证词或书面授权证明其知晓且不反对这次房屋转让。

事实上庭审的质证结果与秦方所期待的完全相反，他只能提供自己的想法，却没能让证据和江利来为他说话。

另外，根据该房的交易政策，原集资筹建单位既作为上市交易审批方，同时也拥有优先购买权，在该单位出具审批结论且明确放弃优先购买之前，秦方和蔡美的协议也不能说即时生效。

2017年11月，秦方和蔡美围绕这套二手房的第一次法庭博弈，因秦方未能对自己的主张提供证据，江利对房屋转让协议不予追认，以秦方败诉告终。随后，秦方提起上诉。

经过桂林市中级人民法院二审裁决，进一步明确了这套房屋为蔡美与江利共有。法院认为，房屋转让协议虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人江利及原产权单位同意，该合同尚未生效，故维持一审，驳回秦方诉请的判决。

剧情反转：购房人当被告

第一次诉讼经过二审终裁维持原判后，秦方正为如何进一步维权一筹莫展时，蔡美竟然提起了诉讼，向秦方要房、要钱。

基于第一个案件的判决结果，蔡美以自己和共有权人江利的名义共同起诉秦方，要求解除房屋转让协议，让秦方支付该房屋15年的占用费及相关利息12万余元。

接到起诉状的秦方简直不敢相信自己的眼睛，他怎么也想不到蔡美居然是如此贪得无厌，他深感自己十几年的信任错付。秦方积极应诉。

针对这起围绕一套二手房已经进行到第二次诉讼的案件，七星区法院组成合议庭展开了详尽的审理。

由于集资房产权的特殊性，该类房屋交易时往往受到政策限制，这给许多交易行为的法律效力和合同性质的认定埋下了延续十几年乃至数十年的隐患。加之一直以来没有针对这类不动产的统一的法律适用规则，致使同类案件产生各种不同判决，给法官的裁量增加了难度，也给当事人行使权利增添了阻碍。

不过，这并不意味着这类案件是法律未能触及的范畴，更不能说法律对这类案件涉及的违约行为无法追责。

七星区法院在审理第二个案件的过程中就围绕房屋转让协议的效力和违约责任，进行了重点审查。

法院认为，秦方在协议签订及履行过程中不存在过错，协议未生效或不能生效的责任归于蔡美未履行促使合同生效的准备义务，秦方居住、使用该房屋是基于协议成立后产生的合同效力，依照物权法241条属于有权占有，不承担任何侵权损害赔偿责任。

2019年5月，七星区法院依据合同法第8条、第110条等，对第二起案件作出判决：判令解除蔡美与秦方签订的房屋转让协议，秦方于3个月内返还房屋，驳回蔡美、江利其他诉讼请求。

经过两个官司，秦方对自己面临的问题认识逐渐清晰起来，也慢慢找到了维权的正确路径，他决定提起第三次诉讼。

两个月后，秦方向七星区法院提起第三次诉讼，要求蔡美和江利共同退还房屋转让款，并承担损失60余万元。

三诉三判：水中望月一场空

在第一个案件中，桂林市中院依据合同法合同成立要件的一般性规则和对25条、32条的适用，在维持了七星区法院判决的基础上，进一步确认了房屋转让协议已依法成立的事实，为房屋转让协议签订和履行中涉及的违约问题留下了追责空间。

在第二个案件中，七星区法院依照合同法第8条明确了房屋转让协议对当事人存在形式约束力，认定了蔡美擅自解除协议，以及未按协议约定履行实现合同目的的准备义务，属于违约，并利用合同法第97条对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《买卖合同解释》）第3条进行了引出。

在审理第三个案件时，七星区法院直接援引《买卖合同解释》第3条第2款，确认了蔡美签订协议及履行准备义务时存在过错，应该承担违约责任。

2019年10月，七星区法院作出第三次判决：蔡美返还秦方购房款5.5万元，赔偿秦方可期待利益损失39万余元。今年6月，桂林市中院作出维持原判终审判决。

终审判决后秦方已向法院申请强制执行，假如蔡美没有其他可供执行的财产，那么这套让她争夺了3年的房子仍然可能被列为强制执行物遭到拍卖，届时蔡美将面临竹篮打水一场空的结局。

法官说法：诚信原则是基本法律规则

诚实信用原则为现代法治社会的一项基本法律规则，是维系市场经济正常运转的支点，也是文明社会的主流精神之一，它以契约关系为载体，小到借款还钱，大到婚姻忠诚义务，我国各类法律当中多处明确展示或暗含着诚实信用原则的阐述，处处约束着人们的一举一动。

如签订任何协议、合同之前，法律就已设置好了合同成立、变更、生效、解除的各种条件，一旦签字画押，当事人便已经负担起了为促使合同目的实现而应履行的各种义务，当事人不能指望利用故意拖延履行、部分履行、瑕疵履行等手段减轻自己的责任，更不能企图耍小聪明来攫取约定范围之外的利益。

现实中常见夫妻双方经过商议后将房屋出卖，但仅由一人出面签订买卖合同的情况，后因房屋价格上涨，未出面或未签字一方便假称自己不知情、不同意，主张合同无效，实际上却是夫妻共谋的毁约。针对这种情形，婚姻法第17条第2款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，表明基于夫妻关系产生的共有物，夫妻一方的处分行为不一定会被认为当然无效。同时物权法102条表示，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。

这实际上警示了各类共有人，企图利用单方处分行为的效力不确性随意签订合同，侵害他人利益，不仅不能使自己如愿，而且各共有人还可能承担连带责任。

法律的公正性决定了它会使用系统性的方法，来实现损益平衡，以维系现实中的公平和正义。（李旻余慧晶刘杰）