辽宁大连中院出台《关于以“如我在诉”意识办好关系民心向背“小案”的工作指引》，“小案”如何办好？有没有站稳人民立场？有没有用心用情做出与人民群众朴素情感高度契合的裁判？

张法官关上电脑，从工位上站起来，伸了个懒腰，一改往日加班模样。

“张法官，不容易啊，今天不用加班了。”

“约了物业，回家搞不好也是一场‘恶战’。”

原来，张法官家住在顶楼，夏天几场大雨过后，客厅东南角开始渗水，几天后墙皮脱落。张法官家多次找物业要求维修，但物业公司却以正在申请维修基金、保修期内房屋质量问题找开发商解决、业主家中问题不属于物业管理范围等借口回复，维修施工始终提不上日程。

张法官的邻居小王家北屋墙面长黑毛，散发霉味，小赵家窗户封闭不好，冬天透风严重，纷纷向物业反映问题，均被同样的理由搪塞了回来。

眼看业主们耐心耗尽，群情激奋，物业经理好言道，关于开发商的问题，改天物业公司可以帮业主再去反映和催促，下次一定给大家满意回复，请大家耐心等待。

“然后呢？”

“进进退退不断拉锯，但业主们的问题并不会得到推进和解决。”

“你们打算怎么办？”

“这一年的物业费还未到期，最近开始催缴下一年的物业费了，气急了我们就拒交。”

听到这里，小编噗嗤的笑了出声，

“人民法官的做法跟我们普通老百姓也差不多嘛！”

“权利与义务是一一对应的，哪有只享受权利不承担义务的。在物业服务合同关系中，物业公司负有为业主提供服务、营造良好小区环境的义务，业主则负有按期向物业公司交纳物业费的义务。从理论上讲，当物业公司未及时提供物业服务时，业主有权行使同时履行抗辩权拒绝支付物业费。”

“不交物业费，被起诉到法院呢？法院会支持业主吗？”

“这就是今天我要去跟小王家、小赵家分析的问题。司法实践中，业主对抗物业公司物业费诉请的主要抗辩理由是物业服务质量有瑕疵，如外墙渗水不维修、垃圾清理不及时、车辆管理不到位等。但从目前法律规定、行业标准以及合同约定看，物业服务标准并无量化指标。业主作为自然人个体，在个案中举证能力有限，难以提供有力证据证明物业服务质量不符合合同约定，法院很难支持业主抗辩。”

“双方对簿公堂还会进一步加深矛盾，物业纠纷就更难解决了。根据结案数据统计，84.19%物业纠纷在一审环节以调撤方式结案，另13.98%为判决结案，物业公司作为原告提起物业费诉讼胜诉率高，一审案件审结后，大多数案件当事人服判息诉或因物业费数额不大而不愿再上诉支出诉讼成本，但上诉率低不代表业主和物业公司之间的矛盾得到解决。”

张法官递给小编一本大连中院今年6月发布的《涉物业纠纷审判白皮书》，说到：“作为业主，与物业公司的沟通是我的功课。但作为法官，既要保障物业服务企业能按时足额收取物业费以维持正常运转，又要满足业主对物业企业的服务需求，实现双方共赢，是我的修行，必须一直探索。”

物业纠纷虽小，却关系民心向背。数据显示，2019年至2023年，全市两级法院共受理涉物业纠纷案件79158件，96.6%的涉物业纠纷案件集中在基层法院，占基层法院民事案件受理数量的15.8%，显著高于其他各类典型民事案件数量。鉴于诉讼中各方当事人耗费的人力、物力、时间成本往往远超诉讼标的额，法院能调尽调，大量涉物业纠纷以调解结案，让百姓花最少的钱解决问题。

在西岗区法院“无讼社区”活动日现场，社区调解员向立案庭庭长马世艳寻求法律指导。西岗区某小区多名业主认为物业服务欠佳，一直拒付物业费。后物业公司启用了车牌识别系统，未将业主车牌号录入系统，业主车辆出行不便，双方矛盾冲突升级。马世艳在认真研究案情后，为该案调解提供了专业指导意见。

虽然业主没有按时交纳物业费，但物业公司的行为变相侵害了其对车位正常管理、使用的权能，超出了必要的管理范围，对业主正常使用车位造成了阻碍和限制。另一方面，业主应理性客观的评价物业服务并支付物业费。最终，该案以调解顺利结案。

“在群众家门口解决物业纠纷，由法官为人民调解组织提供专业指导，让老百姓花最少的钱，受最小的精神创伤，取得最好的效果，这是我们的工作目标。”马世艳说。

物业案件高发，要妥善化解涉物业纠纷，司法触角必须再往前延伸。今年4月，西岗区法院向西岗区住房和城市建设局发出《关于加强物业服务质量监管的司法建议书》，分析西岗区物业纠纷矛盾现状、案件成因，就加强辖区物业服务质量监管提出四条司法建议，希望以此促进物业服务领域的社会综合治理工作。

一个月后，西岗区住房和城市建设局向西岗区法院复函。表示会进一步强化行业监管，持续提升物业服务品质，推进约谈“问题”企业，加强物业服务信息公示；关注民生需求，持续提高投诉处置效能，压实“一核三联”协调机制矛盾纠纷化解责任；加强基层治理，全面完善物业治理机制，健全物业行业组织建设，规范业主委员会运作。

6月27日上午，大连中院召开新闻发布会对外发布《大连市中级人民法院涉物业纠纷审判白皮书（2019年—2023年）》。全面梳理近五年全市法院涉物业纠纷审理情况，针对案件争议焦点明确裁判思路，提出妥善化解社物业纠纷、建立物业服务良好生态的司法应对措施及建议。

“物业服务质量存在瑕疵、物业服务范围不清晰等问题是涉物业纠纷多发的主要原因，也反映出物业管理的共性问题。要想妥善化解涉物业纠纷，就得打通痛点、堵点，建立物业服务良好生态。我们建议从完善法规制度建设、强化业主权利保障、建立健全市、区、镇街、社区四级联动的物业管理行政监管工作机制、厘清属地部门责任四方面做出努力。”大连中院民二庭庭长贾春雨说。

第二天早上，小编看到张法官便迎了上去。

“张法官，昨晚与物业可是一场‘恶战’？”

“别提了，本想加入‘战斗’，结果加入了调解工作，但是也没毛病，业主与物业公司说到底都是人民，站稳人民立场就对了！”张法官笑着说到。

改天是现在，下次是此刻。让物业服务变成美好生活服务，是初心，亦是民心。