海南省海口市民秦某看中了一套急着出售的便宜房产，爽快地给房产中介支付了6万元“诚意金”。在申请贷款期间，该房产被法院挂网拍卖并成交。感觉到受骗的秦某将中介张某及其公司告上法庭，要求退钱赔钱。近日，海口市龙华区人民法院审结了这起合同纠纷，判决中介返还6万元诚意金以及违约金。

你欺诈已经违约了，应该退还诚意金并赔偿违约金共12万元！（AI制图）

案情经过：

支付6万元诚意金后交易失败，买方起诉中介退赔

2024年3月初，在海口市从事房屋买卖中介等业务的融某服务有限公司（下称中介公司）负责人张某告诉秦某，海口某花园小区有个业主因担心房产被法院执行，正着急出售一套二层房产，面积1290平方米，价格可谈至950万元。

秦某听后很感兴趣，但因其没有购房资格，便计划以他人名义“代持”购买。中介公司工作人员楚某通过微信指导秦某准备代持人所需的征信、流水等贷款材料。秦某先后找了堂弟、侄儿等多位代持人，但材料均未能通过银行审核。

2024年3月8日，基于促成交易的意向，秦某与张某个人签订了一份诚意金协议，约定秦某支付6万元诚意金，由张某负责与卖方洽谈。协议中有一条写道：若在按揭融资期间，卖方中止交易或私自卖给他人，应退回诚意金并赔偿同等金额。协议落款处，张某个人签名，其100%持股的中介公司也盖了章。同日，秦某向张某个人账户转账6万元。

协议签订后，秦某继续寻找代持人以申请贷款。而另一边，张某方面则多次通过微信催促他尽快准备材料。聊天记录显示，2024年3月18日，楚某告知秦某“房东怕房子被法院弄走，被强制执行就不值钱了”。2024年5月10日，楚某更是直接将“阿里资产”上该房产将于6月7日进行司法拍卖的网页截图发给了秦某，并催促“资料都准备得怎么样了？”

尽管如此，秦某的贷款事宜仍推进缓慢。直到2024年6月3日，银行审核通过了他以自己公司名义申请的贷款，但他却迟迟未最终确认。最终，涉案房产于2024年6月7日被司法拍卖，以888.8万元成交。交易彻底无望，秦某认为张某最初隐瞒房产已进入司法程序的事实，构成欺诈，遂诉至海口市龙华区人民法院，要求撤销协议、返还6万元并赔偿6万元损失，同时要求中介公司承担连带责任。

法院判决：

中介不构成欺诈，但合同目的无法实现应退款

龙华法院经审理认为，结合微信聊天记录，在签订协议前后，张某一方已多次向秦某提及房产可能被法院处置的风险，并在5月明确发送了司法变卖截图。秦某知晓后仍未提出异议，继续配合寻找融资方案，其签订协议并非因受骗而违背真实意愿，故不构成法律上的欺诈，不支持撤销合同。而且，协议明确将“诚意金”与“定金”区分，且约定只有卖方完全接受条件后，诚意金才转为定金。交易因房产被拍卖而失败，诚意金并未转化为具有担保性质的定金，因此不适用“定金罚则”。但由于交易已无可能，合同目的无法实现，依据民法典相关规定，张某作为收款方，应当返还该笔诚意金。

法院认为，协议中约定了卖方违约需“赔偿买方诚意金同等金额”。此条款可视为对违约金的约定。现因房产被司法变卖（可视为卖方无法交易），张某构成违约。但约定的6万元赔偿额过高，秦某也未证明实际损失有如此之大。因此，龙华法院酌情将违约金调整为以6万元为基数，按每日万分之二的利率，从房产变卖次日（2024年6月8日）计算至实际还清之日止。虽然秦某要求中介公司承担连带责任，可协议双方是秦某和张某个人，中介公司仅在一旁盖章，协议并未明确约定该公司对张某的个人债务承担连带保证责任。尽管张某是该公司唯一股东，但公司具有独立法人资格，不能要求公司为股东个人债务买单。

最终，龙华法院判决张某返还秦某诚意金6万元并支付违约金。

律师说法：

诚意金非定金，不具有法律上的担保性质

在房产等大宗交易中，当事人常会支付诚意金。对此，海南瑞伊律师事务所律师陈积祯表示，诚意金和定金在法律性质和用途上有明显的区别。诚意金也称为意向金，通常是在交易过程中，买方向卖方支付的一笔款项，主要用于表达购买诚意。诚意金的主要目的是表达买方的购买意愿和诚意。而定金是合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时或者订立后履行前，按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。

陈积祯强调，诚意金不具有法律上的担保性质，而定金则具有明确的法律担保作用。诚意金在交易未达成时通常可以全额退还，而定金在违约情况下则有不同的处理方式。

陈积祯提醒，房地产中介公司向购房者收取诚意金已成为行业普遍现象，购房者在与中介签订协议前，要逐项看清协议所约定的权利与义务内容，切勿轻易向中介支付诚意金等款项。购房者在支付大额诚意金前，务必对房产的产权状况、抵押查封等信息亲自或委托专业人士进行核实，切勿轻信中介单方承诺。如确需支付，购房者应在支付前与中介在协议中明确退还条件，以免因此造成损失。（李成沿）