购房是老百姓最关注的话题之一，但房屋买卖这样的大事，却往往容易“出岔子”。近日，海南省海口市中级人民法院审理了一起因“一房二卖”引发的买卖合同纠纷案，认定售房者构成根本违约，判决其双倍返还定金并赔偿中介费等损失。

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案件详情：市民支付10万元购房定金却遭遇“一房二卖”

2024年11月，海口市民梁某通过某房产中介公司，看中了位于秀英区某小区的一套197.65平方米的房屋。经中介撮合，梁某与男房主陶某签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价360万元。按照合同约定，梁某当日向陶某支付了10万元购房定金，陶某也出具了《定金收据》予以确认。

支付定金后，梁某积极履行合同义务，向银行申请了购房贷款，并与中介公司签订了《中介及交易服务合同》，支付了5.4万元中介服务费。然而，就在梁某等待办理过户手续期间，意外情况发生了。

2024年12月初，陶某突然向梁某表示“约定的房屋买卖价格太低”，暗示想要解除合同。梁某明确表示不同意解除，要求继续履行合同。但让梁某没想到的是，陶某在未通知他的情况下，已于12月12日将该套房屋出售给案外人，并办理了不动产登记。陶某通过银行转账向梁某退还了10万元定金，但拒绝承担其他违约责任。

梁某认为，陶某的行为构成根本违约，应当双倍返还定金并赔偿损失，于是将陶某诉至海口市秀英区人民法院。

法院判决：陶某“一房二卖”构成根本违约

庭审中，梁某表示，陶某收取定金时出具了《定金收据》，对定金性质有明确认知。陶某“一房二卖”的行为构成根本违约，理应适用定金罚则。陶某辩称，双方在合同中并未明确约定定金的性质，根据我国相关法律规定，未约定定金性质的，不应适用定金罚则。其已返还10万元定金，不应再承担双倍返还责任。

秀英法院经审理认为，梁某、陶某及中介公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。梁某依约支付定金并申请贷款，已履行合同义务。陶某在未通知其他合同方的情况下，擅自将房屋出售给案外人并办理过户，其行为存在主观恶意，违反诚信原则，导致合同无法继续履行，构成根本违约。

法院认为，合同第三条、第七条对定金性质及违约责任有明确约定，陶某收取定金时出具收据，对定金性质有明确认知。陶某“一房二卖”导致合同目的无法实现，应当适用定金罚则。陶某已返还10万元，还应返还剩余10万元。关于中介费，法院认为梁某支付中介费是履行自身义务，但考虑到中介公司未完全履行服务义务，酌定陶某承担50%的中介费损失即2.7万元。

秀英法院判决解除《房屋买卖合同》；陶某向梁某返还购房定金10万元；赔偿中介服务费2.7万元。陶某不服判决，向海口市中级人民法院提起上诉。

海口中院经审理认为，合同明确约定定金性质及违约责任，陶某收取定金时出具收据，对定金性质有明确认知。陶某“一房二卖”构成根本违约，应当适用定金罚则。判决驳回上诉，维持一审原判。

律师说法：合同未明确但能认定定金性质，可适用定金罚则

针对该案，海南终确律师事务所律师胡亚男表示，根据民法典第五百八十七条规定，适用定金罚则主张双倍返还定金需要同时满足三个条件：一是双方明确约定了定金性质；二是定金已实际交付；三是一方根本违约导致合同目的无法实现。该案中，合同明确约定“购房定金”，陶某出具收据确认，且“一房二卖”导致合同无法履行，完全符合定金罚则适用条件。即使合同未明确使用“定金”二字，但根据合同条款、履行情况等综合判断，能够认定定金性质的，法院也会支持适用定金罚则。

胡亚男解释，合同明确约定违约方需承担守约方因维权产生的合理费用，包括律师费、中介费等，这种约定是有效的。但需要注意的是，守约方主张的费用必须是实际发生、合理且必要的。该案中，法院对中介费进行了酌减，体现了公平原则。购房者在支付中介费时，如果明知合同可能无法履行，仍全额支付，可能被认定为自行扩大损失。建议购房者在发现违约迹象时，及时与中介沟通，暂停支付后续费用。

胡亚男提醒，购房者在房屋交易中应签订规范的买卖合同，明确约定定金性质、违约责任等关键条款；及时办理网签备案，防止“一房二卖”；发现违约迹象时，及时固定证据，必要时申请财产保全；及时寻求专业法律帮助，避免错过维权时机。（王巍）